Projekt nowej ustawy deweloperskiej

INFORMACJA

DOTYCZĄCA PROJEKTU USTAWY O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO ORAZ O DEWELOPERSKIM FUNDUSZU GWARANCYJNYM

I. Przedmiot informacji

Informacja dotyczy uchwalenia nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: u.o.p.n.), która ma zastąpić obecną ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468). Aktualnie projekt ustawy jest na etapie opiniowania przez Komitet Stały Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2019 r. Jak wynika z treści projektu, celem wprowadzonych zmian jest przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców lokali mieszkaniowych i domów jednorodzinnych w relacjach z deweloperem. Projekt został przygotowany przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Z uwagi na ograniczoną objętość niniejsza informacja zawiera jedynie niektóre, najistotniejsze, w ocenie Kancelarii, zmiany w przepisach, z punktu widzenia prowadzonej przez Klientów działalności gospodarczej.

II. Najważniejsze zmiany

Projektowana ustawa ma na celu zwiększenie ochrony praw nabywców w relacjach z deweloperem poprzez wprowadzenie, obok istniejących mieszkaniowych rachunków powierniczych, nowego środka ochrony, jakim jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma on w założeniu zabezpieczać wpłaty dokonane przez nabywców na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Projekt doprecyzowuje też i uzupełnia regulacje płynące z obecnie obowiązującej ustawy, pomnażając obowiązki ciążące na deweloperach.

1. Zakres zastosowania u.o.p.n.

Projektowana ustawa będzie miała zastosowanie nie tylko do umów dotyczących lokali mieszkalnych, czy domów jednorodzinnych, do których odwołuje się obecna ustawa, ale również do umów odnoszących się do lokali użytkowych, o ile będą one zawierane wraz z tymi pierwszymi, w związku z tym samym przedsięwzięciem deweloperskim (proj. art. 2 ust. 2). Pod zakres ustawy podpadną również umowy przedwstępne, choćby dotyczyły wyłącznie lokali użytkowych (proj. art. 2 ust. 3). Ponadto, u.o.p.n. będzie dotyczyła także umów zawieranych z deweloperem już po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, bądź po zabudowaniu nieruchomości domem jednoodzinnym (proj. art.2 ust 2 pkt 3 i 5). Część przepisów obejmie również umowy zawierane z przedsiębiorcą innym niż deweloper (proj. art. 4).

Przepisy ustawy będą miały zastosowanie w ograniczonym zakresie (m.in. w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych czy też w kwestiach dotyczących odbioru lokalu) także do umów sprzedaży już wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (proj. art. 3 i 4). W tym przypadku również pod zakres zastosowania podpadną umowy sprzedaży dotyczące lokali użytkowych zawierane w ramach tego samego przedsięwzięcia.

1. Nowa definicja nabywcy

Nabywcą w rozumieniu u.o.p.n. będzie wyłącznie osoba fizyczna, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (proj. art. 5 pkt 5). Zdefiniowane na nowo pojęcie nabywcy wpływa na interpretację zakresu przedmiotowego ustawy w części dotyczącej lokali użytkowych nabywanych wraz z lokalem mieszkalnym lub domem jednorodzinnym (por. art. 2 ust. 2 projektu). Wobec tego przepisy projektowanej ustawy nie znajdą zastosowania do umów, których stronami są przedsiębiorcy a ich przedmiotem lokale użytkowe (B2B).

2. Szczegółowe uregulowanie zasad zawierania tzw. umów rezerwacyjnych (proj. art. 28)

W obecnym stanie prawnym u.o.p.n. nie reguluje zawierania tzw. umów rezerwacyjnych. Na mocy tych umów deweloper, albo przedsiębiorca inny niż deweloper, zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu w zamian za odpowiednią opłatę wniesioną przez nabywcę.

Na gruncie nowej regulacji umowy rezerwacyjne będą mogły (a więc nie są one obowiązkowe) poprzedzać zawarcie każdej z umów objętych zakresem u.o.p.n. Z umową rezerwacyjna może (nie musi) być związany obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, ale jej wysokość nie będzie mogła jednak przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia prawa wynikającego z umów, o których mowa w ustawie. Deweloper następnie, w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy, przekaże opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Opłata rezerwacyjna będzie mogła zostać zwrócona w przypadku:

nieuzyskania kredytu przez rezerwującego,
dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym bez poinformowania rezerwującego,
niewykonania przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży – w tym przypadku opłata będzie musiała zostać zwrócona w podwójnej wysokości.

W przypadku, gdyby umowa dotycząca sprzedaży już wybudowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego była poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych przez nabywcę przy odbiorze i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna również będzie musiała zostać zwrócona w podwójnej wysokości.

3. Zmiany w katalogu środków ochrony praw nabywców i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Na gruncie obowiązującej ustawy, w celu ochrony praw nabywców, deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony (art. 4 u.o.p.n.):
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (dalej „ZMRP”);
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (dalej „OMRP”).

Projekt ustawy przewiduje wykreślenie z powyższego katalogu środków ochrony wpłat jakimi są otwarty rachunek mieszkaniowy z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej (proj. art. 6). Jako środki ochrony pozostaną zatem ZMRP oraz OMRP. Jednocześnie, bez względu na wybrany rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). DFG będzie stanowił wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG). Projekt obciąża deweloperów obowiązkiem odprowadzania na ten fundusz składki od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od jej otrzymania – bez względu na wybrany przez niego rodzaj prowadzonego rachunku powierniczego. Składka przekazana na DFG nie będzie podlegała zwrotowi. Gwarancją wypłaty z funduszu będą objęte wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, między innymi w przypadku odstąpienia nabywcy od umowy, w sytuacji, gdy nie otrzyma w terminie środków zgromadzonych na OMRP.

Nabywca będzie wpłacać środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy (dalej : „MRP”) w miarę postępów prac na budowie, za faktycznie zrealizowany przez dewelopera etap określony harmonogramem – dopiero po otrzymaniu od dewelopera informacji o zakończeniu danego etapu. MRP powinien zostać utworzony przed rozpoczęciem sprzedaży. Odpowiednio deweloper będzie miał również obowiązek utrzymywania MRP aż do momentu kiedy nastąpi przeniesienie na nabywcę prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (proj. art. 7 ust. 1). Zgodnie z nowymi przepisami deweloper jest obowiązany prowadzić mieszkaniowy rachunek powierniczy również w sytuacji, gdy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wyodrębniono zadanie inwestycyjne. Dla każdego z zadań inwestycyjnych deweloper ma obowiązek otworzyć odrębny mieszkaniowy rachunek powierniczy (proj. art. 7 ust. 2).

4. Ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny będzie, w myśl projektu, prowadził Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: „Ewidencja”), w której będą gromadzone dane:

- o deweloperach posiadających mieszkaniowy rachunek powierniczy,

- o nabywcach,

- o bankach prowadzących mieszkaniowy rachunek powierniczy,

- o przedsięwzięciach deweloperskich i zadaniach inwestycyjnych,

- o umowach deweloperskich i innych umowach zobowiązujących wymienionych w proj. art. 2,

- o mieszkaniowych rachunkach powierniczych,

- o składkach należnych od deweloperów oraz

- o wypłatach z DFG, obejmujące datę, tytuł i wysokość wypłaty oraz numer rachunku, na który dokonano wypłaty.

Dane w Ewidencji będą gromadzone i przetwarzane przez UFG m.in. w celu weryfikacji prawidłowości wysokości odprowadzanych składek.

5. Elementy umowy deweloperskiej (proj. art. 34)

Oprócz elementów wymaganych na gruncie obecnie obowiązującej ustawy, m.in. takich jak cena nabycia prawa, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę, albo wybudowania na gruncie stanowiącym własność lub będącym przedmiotem użytkowania wieczystego domu jednorodzinnego i przeniesienia jego własności na nabywcę, ponadto informacje o nieruchomości – jej powierzchni, stanie prawnym, położeniu domu jednorodzinnego bądź usytuowaniu lokalu mieszkalnego w budynku, następnie wysokości, terminów i sposobu dokonywania wpłat na MRP, informacje o pozwoleniu na budowę, o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, czy też określenie warunków odstąpienia od umowy etc., projektowana ustawa zobowiązuje strony do zamieszczenia także informacji dotyczącej naliczania i przekazywania składek na DFG oraz o zawarciu umowy rezerwacyjnej, gdy takie zdarzenie miało miejsce.

Wymagania stawiane umowom dotyczącym lokali użytkowych (proj. ust 4 ww. artykułu) oraz umowom zawieranym po wybudowaniu budynku lub po ustanowieniu odrębnej własności, czy też po wybudowaniu domu jednorodzinnego (umowom określonym w proj. art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 – proj. art. 35) są, co do zasady podobne, z racji więc na ograniczoną objętość niniejszej informacji nie będą tutaj wymieniane.

Dla wszystkich wymienionych tu umów przewiduje się formę aktu notarialnego.

6. Nakaz sprzedaży nieruchomości bez obciążeń

Projekt przewiduje wymóg, zgodnie z którym przedmiotem umów sprzedaży dokonywanych przez deweloperów lub przedsiębiorców niebędących deweloperami mogą być jedynie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej, za wyjątkiem tych, na które nabywca wyraża zgodę (proj. art. 36). Co za tym idzie, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, deweloper musi przedstawić zgodę banku lub innego uprawnionego wierzyciela zabezpieczonego tą hipoteką na bezobciążeniowe ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, bądź przeniesienie prawa własności domu jednorodzinnego. To samo dotyczy umów związanych z lokalem użytkowym. Zgoda może być zastąpiona poprzez zobowiązanie uprawnionego wierzyciela do jej udzielenia. Dokumentem może być również kopia poświadczona przez notariusza (proj. art. 25). W razie niespełnienia tych wymagań, nabywcy przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy w terminie 60 dni od jej zawarcia.

7. Nowe regulacje zapewniające ochronę nabywcy w przypadku upadłości banku prowadzącego fundusz powierniczy

Obecnie przepisy u.o.p.n. nie regulują praw i obowiązków nabywcy i dewelopera w przypadku „upadłości” banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – to znaczy w sytuacji, gdy według bilansu sporządzanego na koniec okresu sprawozdawczego aktywa banku nie wystarczają na zaspokojenie jego zobowiązań, albo jeżeli z powodów związanych bezpośrednio z sytuacją finansową banku nie reguluje on swoich zobowiązań w zakresie wypłaty środków objętych ochroną gwarancyjną. Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper będzie miał obowiązek w terminie 30 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o tzw. upadłości banku zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem (proj. art. 12), co ma wzmocnić ochronę nabywców.

8. Nowe regulacje w zakresie odbioru lokalu

Podobnie jak w obowiązującym stanie prawnym, przeniesienie na nabywcę prawa wynikającego z umowy deweloperskiej, jak również z umowy zawartej już po ustanowieniu odrębnego prawa własności lokalu, względnie po jego przeniesieniu albo po przeniesieniu prawa własności domu jednorodzinnego będzie musiało być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego).

Zgodnie z projektem nieprzekazanie przez dewelopera nabywcy informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o nieuznaniu wad w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu z odbioru będzie równoznaczne z uznaniem zgłoszonych do protokołu wad (proj. art. 40 ust. 5). W przypadku wad uznanych przez dewelopera, na deweloperze będzie ciążył obowiązek ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, podobnie jak to ma miejsce w obecnej regulacji (proj. art. 40 ust. 6, obecnie art. 27 ust 5). Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w terminie, wskazuje inny termin (tak jak obecnie). To co się zmieni, to, w przypadku uchybienia temu terminowi i kolejnemu, wyznaczonemu przez nabywcę, umożliwienie nabywcy usunięcia wady na koszt dewelopera.

Nabywca będzie miał możliwość odmowy odbioru lokalu w przypadku, gdy posiada on wady istotne – w tym przypadku należy odnotować odmowę w protokole odbioru. W takim wypadku strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. W razie bezskutecznego upływu terminu na usunięcie wady przy powtórnym odbiorze nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Proponuje się, aby regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru (proj. art. 42 ust. 4-8) znalazły zastosowanie również w odniesieniu do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę (proj. art. 40 ust. 12 ).

9. Nowe przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej (proj. art. 42)

Na gruncie nowej ustawy będzie możliwe odstąpienie przez nabywcę od umowy również w przypadku:

· braku zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w razie wypowiedzenia umowy MRP przez poprzedni bank,
· niepoinformowania nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem w terminie 10 dni od dnia zawarcia takiej umowy,
· gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką (lub zobowiązania do jej udzielenia) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności, pomimo obowiązku uzyskania takiej zgody (zobowiązania do jej udzielenia),
· braku usunięcia przez dewelopera istotnej wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę w razie powtórnego odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Deweloper będzie miał obowiązek umieścić stosowną informację dotyczącą tych przesłanek odstąpienia od umowy w prospekcie informacyjnym.

Deweloper będzie zobowiązany do niezwłocznego, nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu, zwrócenia nabywcy środków przez niego wpłaconych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, które zostały wypłacone deweloperowi przez bank w związku z realizacją umowy. Dopóki tych środków nie zwróci, nie będzie mógł zawrzeć z inną osobą umowy (deweloperskiej lub innej objętej zakresem ustawy) w odniesieniu do nieruchomości, która była przedmiotem umowy, od której odstąpił nabywca. Umowa zawarta z pogwałceniem tego zakazu będzie nieważna z mocy prawa.

10. Nałożenie dodatkowych obowiązków na dewelopera oraz wprowadzenie wymaganych informacji, które będzie musiał zawierać prospekt informacyjny

Do obowiązków dewelopera znanych obowiązującej ustawie, takich jak sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia, przekazanie nabywcy szczegółowych danych i informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz umożliwienie nabywcy na jego żądanie zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z szeregiem dokumentów (m.in. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, odpisem bądź wyciągiem z KRS albo CEIDG, pozwoleniem na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata i projektem budowlanym) dojdą nowe, polegające na sporządzeniu harmonogramu przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego, określającego ich etapy realizacji, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów oraz termin ich zakończenia (proj. art. 24). Każde przedsięwzięcie będzie musiało składać się z co najmniej 4 etapów. Innym przykładem jest już wspomniany obowiązek posiadania zgody uprawnionego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na budynku (nieruchomości) na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu wyodrębnionego w tym budynku (domu jednorodzinnego wybudowanego na tej nieruchomości -proj. art. 25). Dodatkowo do dokumentów, które deweloper zobowiązany jest przedstawić nabywcy na jego żądanie w lokalu przedsiębiorstwa dojdzie decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy, co do którego organ nadzorujący nie wniósł sprzeciwu, zaświadczenie o samodzielności lokalu w przypadku umów mających na celu przeniesienie własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz dokument wyrażający zgodę lub zobowiązanie do jej udzielenia z proj. art. 25, wielokrotnie wspominanego wcześniej.

Proj. art. 21 ust. 1 nakłada na dewelopera obowiązek dostarczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej (lub innej umowy zobowiązaniowej wskazanej w u.o.p.n.) – obecnie obowiązek dostarczenia prospektu występuje jedynie w przypadku żądania nabywcy.

Prospekt informacyjny, wedle wzorca będącego załącznikiem do projektu, powinien zawierać takie informacje jak: dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera, jego doświadczenie zobrazowane poprzez trzy przykładowe, w tym ostatnie, ukończone przedsięwzięcia, informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, na które składają się informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu (w tym ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania, a w jego braku ustalenia decyzji o warunkach zabudowy), informacje dotyczące budynku (fakt istnienia pozwolenia na budowę, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, środki ochrony nabywców, takie jak rodzaj MRP i sposób obliczania składek na DFG), jak również warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej bądź umowy zawartej po wybudowaniu budynku, ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub wybudowaniu domu jednorodzinnego. Na koniec, w tzw. części indywidualnej prospektu będą zawierane informacje dotyczące poszczególnego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.

11. Przepisy karne i przejściowe

W rozdziale 9. projektowanej ustawy znajdują się przepisy karne, przewidujące sankcje karne za niedopełnienie obowiązku zapewnienia nabywcom ochrony wpłat za pośrednictwem jednego z dwóch rodzajów MRP (do 2 lat pozbawienia wolności), niesporządzenie prospektu informacyjnego (kara grzywny), podanie nieprawdziwych danych w prospekcie lub zatajenie prawdziwych (do 2 lat pozbawienia wolności), nieposiadanie w chwili rozpoczęcia sprzedaży dokumentu wyrażającego zgodę uprawnionego wierzyciela (lub zobowiązanie do jej wydania) do bezobciążeniowego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, o której mowa w omawianym już proj. art. 25 (kara grzywny). Zagrożony karą jest również czyn polegający na nieuprawnionym wypłacaniu deweloperowi środków z zamknietęgo bądź otwartego (ale niezgodnie z ustawą) MRP (do 2 lat pozbawienia wolności).

Przepisy przejściowe projektowanej ustawy zakładają stosowanie starych przepisów do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, z zastrzeżeniem, że nowe przepisy znajdą zastosowanie w przypadku wypowiedzenia MRP przez bank, albo „upadłości” banku, z czym wiązać się będzie obowiązek terminowego zawarcia umowy MRP z innym bankiem (proj. art. 72 ust 1, który ma jednak obowiązywać wyłącznie przez 2 lata od dnia wejścia w życie ustawy). Ustawa nałoży również obowiązek na dewelopera prowadzącego przedsięwzięcie bez zawarcia umowy MRP założenia takiego rachunku. Z kolei proj. art. 74 nakazuje stosować nowe przepisy do zadań inwestycyjnych, w ramach których deweloper rozpoczął sprzedaż po wejściu w życie ustawy, chociażby zostały wydzielone w obrębie przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem jej wejścia w życie. Natomiast w przypadku umów MRP zawartych przed tym dniem stosować się będzie stare przepisy, z zastrzeżeniem, że w przypadku uaktualnienia obowiązku zawarcia nowej umowy MRP z innym bankiem, w grę wejdą przepisy nowe.

12. Zmiany w przepisach obowiązujących

Projekt zakłada zmiany szeregu ustaw, m.in. Kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, które będą regulowały zasady zaspokajania roszczeń wynikających z odstąpienia od umowy objętej zakresem u.o.p.n. jak również z przekształcenia roszczeń płynących z tych umów w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego. I tak wedle tych regulacji roszczenia takie podlegają zaspokojeniu z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach, jak roszczenia z każdej z tych umów.

Inną zmianą wartą przytoczenia jest zmiana brzmienia przepisu 425i prawa upadłościowego, który będzie stanowił, że w przypadku likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego, którego dotyczyła zgoda uprawnionego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, wymieniona w proj. art. 25 u.o.p.n. mają pierwszeństwo przed tą hipoteką w zakresie, w jakim nabywca ten dokonał wpłat na poczet umowy.

III. Podsumowanie

Jak wynika z treści projektu, opisywana nowelizacja wprowadza pewne środki zwiększające ochronę nabywców, nakładając jednocześnie na deweloperów dość daleko idące ograniczenia. Najbardziej istotne zmiany to: utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, rozszerzenie zakresu zastosowania u.o.p.n. na inne umowy niż typowa umowa deweloperska czy nowe regulacje w zakresie odbioru lokalu. Obawy deweloperów wzbudza zwłaszcza obowiązek uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co może spowodować wzrost cen mieszkań.

Wedle przewidywań ustawa ma wejść w życie w III kwartale 2019 r.